「20年後，你的房子要賣給誰？」這個問題，最近在網路上引發了不小的討論。台灣房市有行無市的警告，這次不是來自學者或政府，而是一位身價破十億的投資達人的親身反思——值得我們認真想一想。
出生率只剩0.75，台灣房市有行無市的警鐘響了
根據統計，2025年全台新生兒人數僅約10萬7千人，創下歷史新低，比前一年減少超過20%，出生率約只有0.75。用白話文說，就是100對夫妻平均只生下75個小孩，下一代的人口規模正在快速萎縮。
這個數字不只代表「學校要關門」或「勞動力要短缺」，它更直接指向一個房地產市場的核心問題：未來誰來接手這些房子？
你可以查閱內政部不動產資訊平台的數據，台灣自有住宅比例已高達約八成，2024年下半年全國低度使用住宅更超過91萬戶，空屋率約達10%。這個數字，在人口持續減少的前提下，只會越來越高，不會往下走。
背貸20年後，房子流動性恐歸零
信任伯認為，這個討論之所以值得重視，核心邏輯其實很清楚：當你今天買一間房、簽下20年的房貸合約，你的投資視野就拉到了2045年前後。
而那個時候的台灣，會是什麼樣子？
人口持續老化、年輕買家大量減少、老屋比例節節攀升——這些都是現在就看得到的趨勢，並非危言聳聽。台灣房市有行無市的場景，不是「可能發生」，而是在某些區域與特定條件下，已經有跡可循。某些人口外流嚴重的縣市，已經出現有價無市的狀況，這不是20年後的事，而是現在進行式。
實價登錄的資料也可以佐證：部分非都會區的交易量長期低迷，即便房價掛牌，實際成交稀少，流動性已大幅萎縮。
房價不一定崩盤，但風險結構已不同以往
這裡有個重要的細節需要釐清：所謂「有行無市」，不代表房價一定崩盤到不值錢。信任伯想強調的是：**流動性風險**才是更值得關注的問題。
一間房子就算帳面上還有一定的市值，但如果你急著賣、找不到買家，或者只能大幅降價才能成交，這個資產的品質就打了很大的折扣。當「需求結構走弱」遇上「供給過剩」，房市的風險並不是崩不崩，而是流不流得動。
這對年輕購屋者來說，尤其需要思考的是：你買的這間房，20年後的潛在買家是誰？是同樣年輕、有購屋能力的下一代嗎？還是一個老齡化社會裡越來越稀少的剛需族群？
信任伯的觀點：有急迫需求另當別論，投資邏輯要重算
信任伯不是要你現在一律不買房，這不是問題的答案。自住有急迫需求——例如成家、小孩就學、老屋結構堪憂——這些都是合理的購屋理由，當然另當別論。
但如果你買房的主要邏輯還停留在「房子是最保值的資產」、「買了20年後增值賣掉」，那這個前提在台灣當前的人口結構下，已經需要重新驗算了。
購屋前，建議認真問自己兩個問題：第一，這間房子20年後的潛在買家在哪裡？第二，如果屆時流動性不佳，我能承受這個風險嗎？
想清楚這兩點，再做決定，才是對自己負責任的態度。
