「房價在跌，但我還是買不起。」這句話你有沒有說過？說真的，這不是心理作用，而是數字會說話的現實。自備款門檻這五年來悄悄墊高，很多人不是被房價擋在門外，而是被銀行的放款政策給卡住了。
晚五年買房，自備款到底多了多少？
根據聯徵中心2025年第一季的數據，七都購屋族的自備款，五年來全面上揚，沒有一個城市是例外的。
漲最兇的是新竹市。2021年第一季，新竹市的平均購屋自備款是283.2萬元；到了2025年第一季，這個數字跳到554.9萬元，整整多出**271.8萬元**。新竹縣也從283.2萬增加到470.9萬，多了187.7萬。
台北市基期本來就高，但還是繼續往上爬。從2021年的694.4萬，來到2025年的822.1萬，增加了127.7萬。換句話說，今天想在台北買房，自備款至少要備好八百萬以上，才算剛剛跨過門檻。
其他城市依序是：桃園多93.7萬、新北多87.4萬、台中多81.6萬、台南多62.8萬、高雄增幅最溫和，但也多了16萬。五年，每個城市都在漲，沒有例外。
你可以參考內政部實價登錄平台，查詢各區域近期成交行情，對照自己的資金準備是否足夠。
不只是房價問題，銀行才是關鍵
很多人以為自備款增加，是因為房價漲了。這個邏輯沒錯，但只說對了一半。
更核心的原因是：**銀行在縮手**。
聯徵中心數據顯示，這五年間七都的核貸成數普遍下滑一到三個百分點。台北市從2021年第一季的70.23%，跌到2025年第一季的68.63%，正式跌破七成。新北從74.33%降到71.57%，桃園從75.15%降到72.61%。每一個城市的成數都在縮。
背後的結構原因是：銀行不動產放款餘額長期逼近《銀行法》第72-2條的法定上限，銀行有壓力要控制總量，成數自然給得保守。加上銀行鑑價跟不上市場實際成交價，中間的落差，就全數轉嫁到你的自備款上。
所以你的感覺沒有錯——不是你薪水沒長，是這道門檻在你存錢的速度之前，已經先往上移了。更多不動產市場資訊，也可以參考內政部不動產資訊平台做進一步研究。
新竹為什麼漲最多？科技業支撐了一切
新竹市的自備款增幅居七都之冠，背後有它的市場邏輯。
新竹縣市的重劃區開發趨近飽和，新供給有限；另一方面，AI產業浪潮帶動竹科相關廠商持續擴編，高薪族群的購買力支撐了房價的抗跌性。需求沒有減弱，供給沒有暴增，市場就是這樣撐住的。
對外地人來說，新竹不像台北那麼「感覺貴」，卻在過去五年悄悄追上來。自備款從283萬跳到554萬，漲幅接近一倍，這個速度連台北都比不上。
信任伯的觀察：現金準備才是真正的買房條件
不管你預計買哪個城市，這五年的數據給了一個很清楚的訊號：**自備款的準備，比時機的選擇更重要**。
等房價跌再進場是一種策略，但如果等待的這幾年，銀行又繼續縮成數、房價沒有大幅修正，你多存的錢可能還追不上門檻墊高的速度。
實際建議是：在買房計畫啟動前，先去試跑一次貸款試算，了解自己在目標區域的核貸成數大約落在哪裡，再回頭確認自備款是否真的足夠。與其等市場，不如先把自己的資金庫存做紮實。資訊透明，決策才不會被情緒帶著走。
